呈贡新实验:十平方公里的新城市复兴

前言:中国的城镇化是人类历史上最大规模、速度最快的经济增长活动,通过确定正确的城市发展“基因”,并采取合适的经济激励措施,我们可以极大地改变中国城市发展模式,保证城市中心区的长期社会、经济和环境可持续发展。

在中央和地方政府的大力支持下,卡尔索普联合事务所和宇恒可持续交通研究中心,正对呈贡2500英亩(十平方公里)的核心区进行重新设计。超大街区被划分为人本尺度的传统庭院式小街区。街道变得更窄和密集,许多街道禁止机动车通行或成为公交专用道。公园变得更小、更近、更安全,人们在家中即可俯瞰公园。混合业态的建筑以及紧邻人行道两侧布局的商铺将重现传统中国活跃的街头生活。最后,工作与住宅将实现平衡,避免在世界各地郊区出现的“卧城”现象在这里重演。

呈贡新实验:十平方公里的新城市复兴

图片来源:彼得·卡尔索普

我们都看过有关中国“鬼城”开发的报道,报道展示了大量闲置的高层住宅和购物中心。相对于中国在未来20年内将2.5亿农村人口搬迁到城市的宏大计划,这些人烟稀少的城区颇具讽刺意味。应该说,大量中国特有的因素造成了这个巨大而前所未有的刚性需求和现实中空荡城市之间的扭曲。没有向城市和开发商提供正向有效的财政刺激,加上服务、便利设施和工作机会不配套,以及开发时序和开发节奏的错误,引发了大量的问题。此外,中国日益增加的中产阶段轻松地(或许过于轻松地)对房地产进行投资,他们常常购买不完善社区的住宅,却不住在那里,期望未来房产升值或作为未来的住房。众多大型闲置地产项目成为投机性投资,而非真正的住宅和社区。[现在,人们担心住宅的闲置,但是当这些住宅全部入住时,真正的问题就会出现。]

问题意味着改变的机遇,中国的新社区如何避免重复国外在城市爆发时增长时犯下的错误。

在中央和地方政府的大力支持下,我们介入了一个典型案例——昆明郊区规划人口为150万的呈贡新城。目前,这座在建的新城是现有17万名学生和教职员工的云南大学、新的政府中心和新兴轻工业区的所在地。在建项目包括高铁车站和连接市中心的两条地铁线路。

呈贡新实验:十平方公里的新城市复兴

图片来源:彼得·卡尔索普

呈贡新城增长强健,年增长速度为6%。(相比于其他单一功能的卧城或者工业开发园区),这里有很多促进本地经济发展的活动和项目,然而闲置建筑的情况依然不少。原因何在?首先是中国的税收政策——中国不征收地方房地产税,因此土地开发成为各个城市的主要收入来源之一。即使市场需求不足,基础服务设施尚未到位,(政府)仍然会出让大片土地。没有持续的房地产税,城市的长期可持续发展就会是政府的次要事项(相对于经济发展和城市财政增加)。此外,中国一般员工储蓄率偏高,他们需要投资选择。由于缺乏透明的股票市场,大多数员工选择拥有自己的房产,作为投资和子女未来的住宅。他们使用现金购房,无需贷款和缴纳房地产税,因此很容易保有空置的住宅。中国房地产价值尚未出现下降,因此房产似乎是安全的。(编者:听起来熟悉吗?--相对于美国房地产崩溃前的市场)

除了国家整体政策对现在购房给予事实上的经济刺激,呈贡的基础设施尚不完备:呈贡区的公共交通尚不完善,市政服务设施和学校等尚在开发建设中。这个需要时间,在新社区得以完善或子女结婚前,许多人虽然购买了住宅,仍选择在原有住宅居住。然而,值得重视和鼓舞的是,税收、投资和开发政策应当很容易纠正。事实上,中央政府正在考虑征收新的房地产税收政策,限制二套房投机行为和分阶段建设基础设施的战略。

与市场不规范和有缺陷的政策相比,或许更重要的是新城的长期可持续和健康发展。在中国,大多数地产开发是坐落于超大街区、拥有大量高层建筑的花园式封闭社区。在这些新城中,路口间距大到1/4英里 (约400多米),路宽达到八条车道,步行和骑自行车穿过既困难又危险。导致自驾车出行大量增加,致使的交通拥堵、空气污染和碳排放日益恶化,家庭开支急剧增加。在济南开展的一项研究表明,在新建的超大社区,自驾车使用量相比传统的城市结构增长了三倍。

呈贡新实验:十平方公里的新城市复兴

呈贡新实验:十平方公里的新城市复兴

除不断加剧的经济和环境问题外,这些地产开发项目(有的单个项目住宅规模超过5000套)使社会环境迅速衰退。与我们在西方经历的一样,这种城市开发模式孤立了在缺乏人情味的大型社区居住的人们,使他们缺乏身份感、安全感(缺乏邻里照应)、社区意识和人性化尺度。我们(美国)拆除了按这种模式建设的福利住宅,我相信中国最终也会这么做。

幸运的是,呈贡区开始试点新的城市规划模式。在中央和地方政府的大力支持下,我的团队和宇恒可持续交通研究中心,正对呈贡2500英亩(十平方公里)的核心区进行重新设计。超大街区被划分为人本尺度的传统庭院式小街区。街道变得更窄和密集,许多街道禁止机动车通行或成为公交专用道。公园变得更小、更近、更安全,人们在家中即可俯瞰公园。混合业态的建筑以及紧邻人行道两侧布局的商铺将重现传统中国活跃的街头生活。最后,工作与住宅将实现平衡,避免在世界各地郊区出现的“卧城”现象在这里重演。

这种新模式尚处于“试点”阶段,政府官员还在对试点结果和政策影响进行评估研究。但是,我们有充分的理由相信,扭曲市场需求的刺激政策以及超大街区的新城规划模式都可以及时得到纠正。中国的城镇化是人类历史上最大规模、速度最快的经济增长活动,通过确定正确的城市发展“基因”,并采取合适的经济激励措施,我们可以极大地改变中国城市发展模式,保证城市中心区的长期社会、经济和环境可持续发展。为了全人类,让我们期待中国做出正确的抉择。

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图片来源:彼得·卡尔索普

彼得·卡尔索普是卡尔索普事务所(Calthorpe Associates)的创始人。卡尔索普三十年的实践帮助巩固了新城市主义核心原则的发展趋势——要取得成功,无论是社区、村镇,还是城市中心,都必须在土地利用与使用者、步行与自动交通以及环境可持续方面实现多样化。出于对其工作成绩的认可,2006年,美国城市土地研究学会授予其享誉颇高的“尼科尔斯城市发展先驱奖”。另外,卡尔索普还是新城市主义大会(the Congress for the New Urbanism)的奠基人之一,著有多本图书,包括新书《气候变化之际的城市主义》(Urbanism in the Age of Climate Change)。

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